Asunnon omistamisesta ja sen vuokrauksesta syntyy erinäisiä kuluja. Tässä blogikirjoituksessa tarkastelemme vuokraustoiminnasta syntyviä kustannuksia ja tarjoamme meidän suosituksia vuokra-asuntosi hoitamiseen.

Kuluja syntyy vuokranantajalle vuokraustoiminnassa muun muassa hoito-, ja rahoitusvastikkeista, asunnon korjauksista ja ehostuksista, välityspalkkiosta, vuokralaisen vaihdosta aiheutuvista kustannuksista, vakuutuksesta ja turvallisuusjärjestelyistä. Osa, muttei kaikki, kulut ovat verotuksessa vähennyskelpoisia.

Hoito- ja rahoitusvastikkeet

Hoito- ja rahoitusvastikkeet ovat useimmiten vuokranantajan suurin kuluerä, ellei asuntoa ole ostettu lainarahalla. Hoitovastikkeet liikkuvat esimerkiksi pääkaupunkiseudulla noin 5–6 €/m2/kk haitarissa. Pääomavastikkeen suuruus riippuu hyvin paljon taloyhtiön korjaushistoriasta, ja siitä lyhennätkö lainaa kuukausittain vai oletko maksanut velan kokonaisuudessaan pois. Hoito- ja pääomavastikkeet voi vähentää verotuksessa, mikäli ne ovat niin sanotusti tuloutettu eikä rahastoitu. Hoitovastikkeet ovat poikkeuksetta tuloutettu, mutta vuokranantajan tulee tarkistaa, onko pääomavastike tuloutettu vai rahastoitu.

Mikäli pääomavastikkeet ovat tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa on kassavirtanäkökulmasta parempi lyhentää lainaa kuukausittain poismaksun sijaan. Mikäli vähennät kulut vuokratulojen verotuksessa, et voi enää vähentää pääomalainoja asuntoa myydessä. Jos taloyhtiö rahastoi pääomavastikesuoritukset, voit vähentää kulut sijoitusasuntoa myydessä.

Remontit ja ehostukset

Vuokra-asuntoa on suositeltavaa pitää hyvässä tai erinomaisessa kunnossa parhaan vuokratuoton saamiseksi. Nykyajan vuokralaiset ovat hyvinkin tarkkoja vuokra-asunnoistaan ja toivovat, elleivät jopa vaadi, että asunnossa on raikkaat pinnat ja nykyaikaiset ratkaisut. Kannattaa siis kysyä itseltään mitä asunnossa parantaisi, jos asuisi siinä itse.

Laki asuinhuoneistojen vuokrauksesta määrittelee vuokralaisen irtisanomisajan, joka on ainoastaan 1 kalenterikuukausi, joka usein, muttei aina, johtaa tyhjiin kuukausiin vuokraustoiminnassa. Kyseiset tyhjät kuukaudet kannattaa käyttää asunnon remontoimiseen ja ehostamiseen.

Verohallinto jakaa remontit ja parannukset kahteen luokkaan: vuosikorjaukset ja perusparannukset. Vuosikorjauksessa huoneisto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Perusparannuksessa huoneistoa laajennetaan, tai sinne teetetään muutos- tai uudistustöitä tai muita vastaavia töitä. Vuosikorjaukset voit vähentää verotuksessa täysimääräisesti sinä vuonna, kun korjaukset ja kulut ovat syntyneet. Perusparannuskustannukset voit vähentää tasapoistoina 10 vuoden aikana. Käytä Verohallinnon opasta remonttikulujen vähennyksiä suunnitellessa.

Mikäli vuokralainen on aiheuttanut vahinkoja, jotka poikkeavat normaalista kulumisesta, on vuokralainen velvollinen maksamaan korjauksista aiheutuvat kulut. Tämän vuoksi on vuokrasuhteen alussa hyvä periä vähintään 2 kuukauden vuokraa vastaava summa vakuudeksi, joka palautetaan vuokralaiselle, mikäli asunto on siivottu, ehjä ja kaikki avaimet on palautettu vuokrasuhteen päättyessä.

Välityspalkkio

Asuntojen vuokrauksen välityspalkkio on lähes poikkeuksetta 1 kuukauden vuokraa vastaava summa plus arvonlisävero 24 %. Vuokralaiselle välityspalkkiota ei voi siirtää, mikäli kyseessä on luonnollinen henkilö (ihminen). Yleinen käytäntö alalla on kuitenkin, että mikäli asunto vuokrataan yritykselle työsuhdeasuntona, maksaa vuokraava yritys välityspalkkion.

Liiketilojen välityspalkkiot liikkuvat usein 1–3 kuukauden vuokraa vastaavissa summissa plus arvonlisävero 24 %.

Vuokralaisen vaihdosta aiheutuvat kustannukset

Kun asunnon vuokralainen vaihtuu, saattaa sinulle syntyä erinäisiä kuluja siivouksesta, remontoinnista, kierrätyksestä, avainten teettämisestä yms.

Suurin kulu vuokralaisen vaihtuessa on kuitenkin mahdolliset tyhjät kuukaudet ennen kuin uusi vuokralainen muuttaa asuntoon. Tyhjien kuukausien perimmäinen syy on lainsäädäntö, joka ei salli vuokranantajalle riittävästi aikaa saada asuntoon uutta vuokralaista välittömästi vanhan pois muuttaessa.

Tyhjät kuukaudet ovat suositeltavaa ottaa huomioon vuokratuottoa laskiessa. Nyrkkisääntönä on pidetty 1 tyhjän kuukauden per vuosi sisällyttämistä vuokratuottolaskelmissa. Pienissä asunnoissa, joissa vuokralaiset vaihtuvat tiheämmin, on erityisen tärkeää ottaa tyhjät kuukaudet huomioon.

Vakuutukset

Vaikka vuokralaisia velvoitetaan vuokrasopimuksessa ottamaan asuntoon kotivakuutus, suosittelemme vuokranantajia pitämään asunnossa oma vakuutus vahinkojen vuoksi. Perustasoisen kotivakuutuksen hankkiminen sijoitusasunnolle on suhteellisen pieni kulu hyvien yöunien puolesta.

Turvallisuusjärjestelyt

Turvallisuusjärjestelyihin sisältyy edellä mainittu kotivakuutus, mutta voi pitää sisällään myös palohälyttimien, palopeitteen tai sammuttimen kustannukset. Edellä mainittujen asioiden ostaminen vuokra-asuntoon signaloi vuokralaiselle, että toivot asunnosta pidettävän hyvää huolta ja ehkäisee vahinkojen suuremman haitan.

Muut kulut

Vuokraustoiminnassa on suositeltavaa nähdä vuokralaisensa maksavina asiakkaina, eikä pelkkinä lainanlyhentäjinä. Enemmissä määrin asuminen nähdään palveluna ja vuokranantajana olet vastuussa asiakassuhteistasi. Vuokralaisia on hyvä muistaa jouluna tai merkkipäivinä tai ihan muuten vain kysellä kuulumisia tai asunnon tarpeista.

Todennäköisyys, että saat tyytyväisiä ja pitkäaikaisia vuokralaisia nousee drastisesti, mikäli kohtelet vuokralaisiasi kunnioituksella ja kohtaat heidät sinun varallisuutesi tuottajina. Hyvin kohdatut vuokralaiset myös ymmärtävät ja sietävät vuokrankorotuksia aivan eri tavalla kuin heitteille jätetyt vuokralaiset.