Yhtiövastike muodostuu hoito-, korjaus- ja pääomavastikkeesta. Vastikkeiden suuruus voi paljastaa paljon taloyhtiön tilasta ja sen ylläpidosta. Jokaisen osakkeenomistajan on äärimmäisen tärkeää tarkastella huolellisesti taloyhtiön taloudellista tilannetta, sillä vastikkeiden määrä vaikuttaa merkittävästi osakkaiden kassavirtaan. Tässä artikkelissa tarkastellaan tarkemmin vastikkeiden eri komponentteja.
Hoitovastike
Hoitovastike on osa yhtiövastiketta. Kiinteistön omistuksesta syntyy kuluja, joita taloyhtiön on maksettava. Taloyhtiö rahoittaa kiinteistön omistuksesta syntyviä kuluja keräämällä osakkailtaan hoitovastiketta. Hoitovastikkeella katetaan useimmiten seuraavat kuluerät:
- Isännöinti
- Hallinto (taloyhtiön hallituksen kokouspalkkiot)
- Huoltoyhtiö
- Rakennuksien, laitteiden ja piha-alueiden hoito
- Siivous
- Lämmitys
- Vesi ja jätevesi
- Energia (sähkö ja kaasu)
- Jätehuolto
- Vakuutukset
- Vuokra (jos yhtiö vuokratontilla)
- Kiinteistövero
- Aktivoinnit
- Muut satunnaiset hoitokulut tai taloyhtiön maksettavat vastikkeet
Hoitovastikkeen suuruuden ehdottaa hallitus ja isännöitsijä, mutta se vahvistetaan yhtiökokouksessa. Hoitovastikkeen suuruuteen vaikuttaa em. yksittäisten kuluerien suuruudet.
Vuonna 2022 kaikkien Helsingissä myytyjen vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräinen hoitovastike oli 5,03 €/m2/kk. Mikäli hoitovastike on alle keskiarvon, syntyy kysymys, onko taloyhtiöllä vuokratuloja, joilla hoitomenojen alijäämää katetaan vai hoidetaanko kiinteistöä kehnosti. Mikäli hoitovastike on yli keskiarvon, syntyy kysymys mistä korkeat hoitomenot syntyvät. Yksiselitteisiä vastauksia hoitomenojen eroavaisuuksiin ei ole, jonka vuoksi asunto-osaketta ostaessa tulee selvittää mistä poikkeama johtuu ja että poikkeamalle on järkevä syy.
Korjausvastike
Taloyhtiöt voivat periä korjausvastiketta tulevien korjaustarpeiden tai tehtyjen korjauksien rahoittamiseksi. Hoitolaina on taloyhtiön nostama laina, jota ei jyvitetä huoneistoille/osakkeille, vaan lainanhoitokustannukset hoidetaan korjausvastikkeen tai hoitovastikkeen kautta.
Mikäli taloyhtiössä on korjausvastike, kannattaa selvittää mitä korjausvastikkeella rahoitetaan.
Pääomavastike
Kun taloyhtiö ryhtyy suurempiin kunnostus- tai uudistushankkeisiin, päätetään usein, että syntyviä kuluja varten nostetaan lainaa, joka jyvitetään osakkaiden maksettavaksi pääomavastikkeen tai rahoitusvastikkeen (synonyymejä toisilleen) muodossa.
Pääomavastike kattaa taloyhtiön lainojen korot, hallinnointikulut sekä lainojen lyhennykset, jotka ovat peräisin kiinteistön rakentamisesta, kunnostamisesta ja uudistamisesta.
Pääomalainaa voi lyhentää kuukausittain pääomavastikkeen kautta tai osakas voi suorittaa kerralla suuremman lainaosuussuorituksen taloyhtiölle. Mikäli osakas on maksanut lainaosuutensa kokonaisuudessaan, ei tämän tarvitse maksaa pääomavastiketta kuukausittain.
Yhteenveto
Yhtiövastike on hoito-, korjaus- ja pääomavastikkeen summa. Hoitovastike kertoo taloyhtiön hoidosta ja kunnosta yleisellä tasolla. Alhainen vastike on yleisesti ottaen hyvä merkki koska se on osakkaalle edullista kassavirtaa tarkastellessa. Kaikille poikkeamille keskiarvosta tulee kuitenkin löytyä järkiperäinen syy. Alhainen hoitovastike voi yhtä hyvin olla merkki taloyhtiön vuokratuotoista kuin huonosti hoidetusta yhtiön ylläpidosta, jossa hoitovastike pidetään alhaisena tulevaisuuden kustannuksella.
