Asuntoilmoituksia selatessa törmää usein termeihin myyntihinta ja velaton hinta. Mikä näiden kahden ero on ja miten se voi vaikuttaa sinun osto- ja rahoituspäätökseesi?
Myyntihinta
Myyntihinta on kaikessa yksinkertaisuudessaan rahasumma, jonka ostaja maksaa kaupanteossa myyjälle. Tämän rahasumman myyjä käyttää oman asuntolainansa ja mahdollisen luovutusvoiton verojen maksuun. Jäljelle jäävän summan myyjä saa pitää itsellään.
Mikäli osakkeisiin ei kohdistu velkaosuutta, on myyntihinta yhtä kuin velaton hinta.
Velaton hinta
Mikä on asunnon velaton hinta? Velaton hinta muodostuu myyntihinnasta ja asuntoon kohdistuvasta velkaosuudesta. Kyseistä velkaosuutta ei tule kuitenkaan sekoittaa myyjän asuntolainaan. Yksinkertaisuudessaan velaton hinta viittaa asunnon kokonaisarvoon. Myyntihinnan maksun jälkeen ostajalle jää maksettavaksi taloyhtiölle osakkeisiin kohdistuva velkaosuus joko kertasuorituksen tai pääomavastikkeen muodossa.
Varainsiirtovero lasketaan asunnon velattomasta hinnasta.
Miten velkaosuus vaikuttaa rahoitusvaihtoehtoihin?
Rahoitusvaihtoehtoja miettiessä kannattaa selvittää paljonko yhtiölainojen korko on ja miten kilpailukykyinen se on oman asuntolainan korkoon. Mikäli yhtiölainojen korko on suurempi kuin asuntolainan korko, kannattaa omistusasujan maksaa velkaosuus kertasuorituksena yhtiölle ja lyhentää samaa pääomaa pankin suuntaan.
Jos olet asuntosijoittaja tai vuokranantaja, on verotehokkaampi tapa jatkaa velkaosuuden lyhentämistä taloyhtiölle koska voit vähentää kulut pääomaverotuksessa. Tämä pätee vain, jos taloyhtiö tulouttaa (ei rahastoi) pääomavastikelyhennyksiä.
Uudiskohteet
Uudiskohteita myydään usein pienellä myyntihinnalla suhteessa asuntoon kohdistuvaan velkaosuuteen. Lisäksi uudiskohteissa saattaa olla ensimmäiset vuodet lyhennysvapaita. Mikäli olet ostamassa uudiskohdetta tai hiljattain valmistunutta kohdetta, jossa lyhennysvapaat ovat päättymässä, kannattaa tarkistaa miten suuri yhtiön kokonaisvelkataakka on.
Mikäli yksittäisen osakkaan lompakko ei kestä lyhennyksiä ja korkokuluja on tällä osakkaalla kolme vaihtoehtoa: a) myydä asunto markkinahintaan tai sen yli, b) myydä asunto alle markkinahinnan tai c) osakkaan yhtiövelkaosuudet siirtyvät yhtiön, eli muiden osakkaiden maksettavaksi. B ja C vaihtoehdot ovat yhtiön muille osakkaille epäsuotuisat koska niistä seuraa joko taloyhtiön hintatason lasku tai kohonneet asumiskulut.
Kannattaa kuunnella #rahapodi jakso aiheesta.
