Omistusasumisen ja vuokra-asumisen vertailu on aihe, joka nousee aika ajoin keskusteluun, ja lopputulos riippuu paljolti markkinatilanteesta. Siksi syntyykin kysymys, kumpi vaihtoehto on edullisempi nykyisessä asuntomarkkinassa?
Jotta voimme tehdä yksinkertaista analyysiä, jätämme arvonnousut huomiotta ja keskitymme tarkastelemaan kassavirtaa. Esimerkkinä käytämme Etelä-Helsingissä asuvia kuvitteellisia pariskuntia, joita kutsumme tässä tekstissä ”Omistuspariskunta” ja ”Vuokrapariskunta”. He asuvat kaksioissa, alueilla 00120, 00130, 00140 tai 00150, ja vertailemme näiden asuntojen kustannuksia.
Vuokrapariskunta
Oikotien 25 ensimmäisen vuokra-asuntoilmoituksen keskivertoasunto on 50,5 neliön kokoinen kaksio, jonka kuukausivuokra on 1330 euroa. Keskimääräinen vesimaksu on 20 €/hlö/kk, vakuutus maksaa 15 €/kk, sähkökulut ovat 40 €/kk, ja netti maksaa 10 €/kk. Vuokrapariskunnan yhteenlasketut asumiskulut ovat 1435 euroa, mikä tarkoittaa 717,5 euroa henkilöä kohti.
Omistuspariskunta
Edellä mainituilla alueilla kaksion keskihinta on 8100 €/m2 (hintaseurantapalvelu aikavälillä 1.1.2023-30.9.2023), ja keskimääräinen asunnon koko on 50,5 neliötä. Keskimääräinen vastike on 5,05 €/m2/kk. Tämä tarkoittaa, että keskimääräisen asunnon velaton hinta on 409 050 euroa. Omistuspariskunta ostaa ensimmäisen asuntonsa, ja pankki myöntää lainaa 95 % asunnon hankintahinnasta, joten omarahoitusosuus on 20 453 euroa.
Tänään nostettavan lainan korko on 4,17 % (12 kuukauden EURIBOR 15.9.2023), marginaali on 0,8 %, ja laina-aika on 25 vuotta.
Omistuspariskunnan kuukausittainen lainan maksuerä on 2 284 euroa. Lainanhoitokuluista 661 euroa on lyhennystä, ja loput korkoa ja laskutuskuluja. Näin ollen korkoja ja muita lainakuluja kertyy maksettavaksi 1 623 euroa kuukaudessa. Lisäksi Omistuspariskunnan tulee maksaa hoitovastiketta 5,05 €/m2/kk, yhteensä 255,03 euroa. Omistuspariskunnan tulee myös kattaa vesimaksu 20 €/hlö/kk, vakuutus 15 €/kk, sähkö 40 €/kk ja netti 10 €/kk.
Yhteensä asumiskuluihin Omistuspariskunnalle menee 2 644,03 euroa kuukaudessa, mikä tarkoittaa 1 322,02 euroa henkilöä kohti.
Yhteenveto
Koska tarkastelemme kassavirtaa, tämä tarkoittaa, että omistusasuja maksaa asumisesta keskimäärin 604,52 euroa enemmän kuukaudessa. Olettaen, että asunnon arvo säilyy ennallaan, omistusasunnon lainan lyhentäminen voidaan nähdä säästämisenä. Vaikka Omistuspariskunnan lainan lyhennysosuus vähennetään kuluista, Omistuspariskunnan on keskimäärin maksettava 274,02 euroa henkilöä kohden enemmän kuukaudessa asumisesta. Vallitsevassa markkinatilanteessa on siis edullisempaa asua vuokralla kassavirtaa tarkastellessa.
Jotta kuvitteellisten pariskuntien asumiskulut vastaisivat toisiaan tulisi a) vuokrien nousta, b) korkojen laskea ja c) asuntojen hintojen laskea. Todennäköisintä on kuitenkin että tulevan kahden vuoden aikana ainakin kaksi kolmesta seikasta toteutuu. Hidastunut rakentaminen korjaa vuokramarkkinoilla kysynnän ja tarjonnan tasapainoa joka todennäköisesti nostaa pääkaupunkiseudun vuokria. Kun inflaatio hidastuu ja tasaantuu, on luonnollinen seuraus että korot laskevat. Etelä-Helsingissä on myyntipuolella edelleen käynnissä hinnanmuodostamisvaihe (price discovery) joka näyttäytyy pyydettyjen ja toteutuvien hintojen eroavaisuutena ja hintatasoon vaikuttaa suuresti korkotason kehitys.
