Kun ostat asunto-osakkeen tai kiinteistön, täytyy kaupasta antaa varainsiirtoveroilmoitus ja maksaa varainsiirtovero. Varainsiirtovero tulee ilmoittaa ja maksaa oma-aloitteisesti. Varainsiirtoveron ilmoitustapa ja maksuaikataulu riippuvat siitä, että onko kauppa niin kutsuttu välittäjäkauppa vai ostajan ja myyjän välinen suora kauppa sekä onko kaupan kohteena asunto-osake vai kiinteistö. Huomioitavaa on myös, että jokaisen ostajan tulee ilmoittaa ja maksaa oma osuutensa varainsiirtoverosta.
Asunto-osakkeen varainsiirtoveron määrä
Varainsiirtoveron määrä on 2 % asunto-osakkeen kauppahinnasta sekä yhtiölainaosuudesta. Velaton hinta sisältää kauppahinnan ja yhtiölainan. Mikäli yhtiö on nostanut lainoja, mutta ei ole jyvittänyt lainaosuuksia osakkeille, ei tätä aktivoimatonta yhtiölainaosuutta oteta huomioon varainsiirtoveroa laskiessa.
Esimerkki 1 (asunto-osake):
Asunto-osakkeen kauppahinta on 450.000,00 euroa. Näin ollen myös velaton kauppahinta on yhteensä 450.000,00 euroa ja varainsiirtovero lasketaan velattomasta kauppahinnasta seuraavan kaavan mukaisesti:
- 450.000,00 * 0,02 = 9.000,00 euroa
Tässä esimerkissä ostaja maksaa kaupanteossa myyjälle 450.000,00 euroa ja verottajalle 9.000,00 euroa.
Esimerkki 2 (asunto-osake):
Asunto-osakkeen kauppahinta on 450.000,00 euroa ja osakkeita rasittaa 50.000,00 euron velkaosuus. Näin ollen velaton kauppahinta on yhteensä 500.000,00 euroa ja varainsiirtovero lasketaan velattomasta kauppahinnasta seuraavan kaavan mukaisesti:
- (450.000,00+50.000,00) * 0,02 = 10.000,00 euroa
Tässä esimerkissä ostaja maksaa kaupanteossa myyjälle 450.000,00 euroa, verottajalle 10.000,00 euroa ja 50.000,00 euroa jää maksettavaksi asunto-osakeyhtiölle pääomavastikkeen tai lainaosuuden poismaksun muodossa.
Esimerkki 3 (asunto-osake):
Asunto-osakkeen kauppahinta on 450.000,00 euroa ja osakkeita rasittaa 40.000,00 euron velkaosuus. Lisäksi taloyhtiö on nostanut lainan, jota ei olla vielä jyvitetty/aktivoitu. Nostetun lainan arvioitu jyvitys vastaa 10.000,00 euron velkaosuutta kaupan kohteen osakkeille. Varainsiirtovero lasketaan seuraavan kaavan mukaisesti:
- (450.000,00+40.000,00) * 0,02 = 9.800,00 euroa
Tässä esimerkissä ostaja maksaa kaupanteossa myyjälle 450.000,00 euroa, verottajalle 9.800,00 euroa ja 40.000,00 euroa jää maksettavaksi asunto-osakeyhtiölle pääomavastikkeen tai lainaosuuden poismaksun muodossa. Lisäksi, kun lainaosuus aktivoidaan, tulee ostajalle maksettavaksi 10.000,00 euroa lisää pääomavastikkeen tai lainaosuuden poismaksun muodossa.
Kiinteistökaupan varainsiirtoveron määrä
Varainsiirtoveron määrä on 4 % kiinteistön kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta.
Esimerkki 4 (kiinteistö):
Kiinteistön kauppahinta on 1.000.000,00 euroa. Varainsiirtovero lasketaan seuraavan kaavan mukaisesti:
- 000.000,00 * 0,04 = 40.000,00 euroa
Tässä esimerkissä ostaja maksaa kaupanteossa myyjälle 1.000.000,00 euroa ja verottajalle 40.000,00 euroa.
Välittäjäkauppa
Kun kauppa tehdään niin sanottuna välittäjäkauppana, eli silloin kun kaupan järjestelyistä vastaa välittäjä, hoitaa välittäjä varainsiirtoveroilmoituksen verottajalle kaupanteon yhteydessä tai viivytyksettä esteen poistuttua. Välittäjä huolehtii myös, että ostaja on maksanut varainsiirtoveron kaupanteon yhteydessä.
Välittäjä toimittaa ostajalle kaupantekotilaisuuteen varainsiirtoverolaskun, joka luodaan välitysjärjestelmässä Verohallinon rajapintaa hyödyntäen. Kun välittäjä on varmistanut, että lasku on maksettu, antaa välittäjä sähköisen varainsiirtoveroilmoituksen välitysjärjestelmässä ostajan puolesta. Todisteena varainsiirtoveron maksusta toimii kuitti veron maksusta. Mikäli välittäjä antaa ilmoituksen myöhässä, voi tämä joutua maksamaan myöhästymismaksua tai veronkorotusta. Myöhästymismaksu tulee maksettavaksi välittäjälle, koska hän on ilmoitusvelvollinen välittäjäkaupassa.
Autopaikasta tai varastosta, joka ostetaan asuntokaupan yhteydessä ja ovat erillisellä osakesarjalla, tulee myös maksaa varainsiirtovero ja tehdä varainsiirtoveroilmoitus.
Välittäjän tulee antaa ostajalle todistus suoritetusta varainsiirtoverosta ja varainsiirtoveroilmoituksesta. Todistus suoritetusta varainsiirtoveroilmoituksesta tulostetaan välittäjän järjestelmästä ja lähetetään sähköisenä ostajalle. Todiste sisältää ilmoitetut tiedot ja Verohallinnon vastaanottokuittauksen, jossa ilmenee päivämäärä ja yksilöity ilmoituksen tunnistenumero.
Varainsiirtoveroilmoituksen vastaanottokuittaus tulee myös toimittaa asunto-osakeyhtiön isännöitsijälle osakasmerkintää varten. Kaupantekotilaisuuden yhteydessä tai välittömästi sen jälkeen välittäjä lähettää tarvittavat tiedot isännöitsijälle ja ostajalle.
Lunastuslauseke tai kaupat useammassa osassa
Mikäli asunto-osakkeen kauppa tehdään useammassa osassa, tai yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, tulee ostajan maksaa varainsiirtovero heti ensimmäisen kaupantekotilaisuuden yhteydessä. Mikäli osakkeet lunastetaan, tulee alkuperäisen ostajan hakea varainsiirtoveron palautusta jälkikäteen.
Kiinteistö ja uudiskohteen asunto-osakkeet
Välittäjän ilmoitusvelvollisuus ei koske kiinteistöjen tai uudiskohteiden asunto-osakkeiden kauppoja. Kiinteistön ja uudiskohteen asunto-osakkeiden kaupassa ostaja vastaa veron ilmoituksesta ja maksusta itse.
Kiinteistön ostajan on itse annettava varainsiirtoveroilmoitus ja maksettava varainsiirtovero ennen lainhuutoa tai vuokraoikeuden kirjaamista Maanmittauslaitoksella. Ostajan on haettava kiinteistölleen lainhuutoa tai vuokraoikeuden kirjaamista 6 kuukauden kuluessa siitä, kun kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu. Välittäjällä ei ole velvollisuutta valvoa varainsiirtoveron maksua kiinteistön kaupantekotilaisuudessa.
Jos kyse on uudiskohteen asunto-osakkeista ja omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta rakennuksen valmistuttua, on ostaja itse velvollinen antamaan varainsiirtoveroilmoituksen ja maksamaan varainsiirtoveron 2 kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.
Ensiasunnon ostaja
Ensiasunnosta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, mikäli kaikki seuraavat ehdot täyttyvät:
- Olet kaupantekohetkellä 18–39-vuotias.
- Omistat kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän.
- Ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta.
- Et ole kaupantekohetkellä tai sitä ennen omistanut asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 %:a tai enempää Suomessa tai ulkomailla.
Jos ostat asuntokaupan yhteydessä autopaikan tai varaston, jotka ovat erillisillä osakesarjoilla, tulee näistä kuitenkin maksaa varainsiirtovero. Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus koskee vain vakituista asuntoa.
Välittäjä tekee normaaliin tapaan varainsiirtoveroilmoituksen ja toimittaa varainsiirtoveroilmoituksen vastaanottokuittauksen ostajalle ja isännöitsijälle osakeluettelomerkintää varten, mutta itse veroa ei makseta.
Asunto-osakkeen kaupat ilman välittäjää
Mikäli kaupat tehdään ilman välittäjää, tulee ostajan itse huolehtia varainsiirtoveroilmoituksesta ja varainsiirtoveron maksusta. Varainsiirtoveron määrän voi laskea itse käyttämällä esimerkiksi Verohallinnon tarjoamaa varainsiirtoverolaskuria.
Varainsiirtoveroilmoitus tulee tehdä 2 kuukauden kuluessa siitä, kun kauppakirja on allekirjoitettu. Ilmoitus tehdään OmaVerossa.
Varainsiirtovero tulee maksaa 2 kuukauden kuluessa siitä, kun kauppakirja on allekirjoitettu. Varainsiirtoveroa maksaessa tulee maksajan käyttää omaa varainsiirtoveron viitenumeroa, jonka saa Verohallinnolta.
Kun varainsiirtoveroilmoitus on lähetetty ja varainsiirtovero on maksettu, tulee isännöitsijälle esittää todistus varainsiirtoverosta osakeluettelomerkintää varten. Todistuksen saa Verohallinnolta, kun sekä ilmoitus että maksu ovat kirjautuneet.
